Oportunidade Estratégica: Complexo Náutico e Turístico na Represa de Nazaré Paulista - SP
Localizado em uma das regiões mais valorizadas do interior de São Paulo, este ativo combina uma operação de Marina e Pousada consolidada com uma robusta base patrimonial imobiliária. É a escolha ideal para investidores que buscam ativos reais com alta geração de caixa e proteção patrimonial.
1. Resumo do Valuation e Inteligência Financeira
Este negócio foi estruturado sob uma perspectiva de máxima segurança para o comprador:
* Valuation de Venda: R$ 7.452.000,00 (preço de venda: R$7.500.000,00), baseado em um múltiplo conservador de 3 vezes o faturamento anual.
* Avaliação Patrimonial: Média técnica de R$ 9.626.580,07, representando uma oportunidade de aquisição com deságio em relação ao valor real dos ativos.
* Performance Operacional: Faturamento de R$ 207.000,00 por mês, com apenas 60 por cento de ocupação média.
* Lucratividade: Lucro operacional de 40 por cento, gerando R$ 82.800,00 mensais.
* Payback Estimado: Retorno total do capital em aproximadamente 8 anos pela operação atual.
2. Estrutura de Acomodações e Hospitalidade
O complexo oferece uma capacidade de hospedagem diversificada:
* 09 Chalés de 80 m2 com 02 dormitórios para 6 pessoas.
* 02 Chalés de 60 m2 com um dormitório e espaço gourmet.
* 04 Apartamentos para 4 pessoas.
* 02 Apartamentos com espaço gourmet para 06 pessoas.
* 02 Apartamentos para 6 pessoas comuns.
* 01 Casa de 250 m2 com 02 dormitórios e piscina privativa.
* 01 Casa sobrado de 280 m2 com 02 dormitórios.
* 01 Casa de 500 m2 com 05 dormitórios e 03 banheiros para 12 pessoas.
3. Infraestrutura Náutica e Operacional de Grande Porte
Diferente de pousadas convencionais, este ativo possui infraestrutura industrial:
* Área Construída Total: 4.659,40 m2.
* Área Total dos Terrenos: 72.615,112 m2.
* Garagens Náuticas: Duas grandes áreas cobertas com 1.113,52 m2 e 791,78 m2.
* Autossuficiência: Gerador de 60 kVA, 02 poços artesianos com reservatório de 75.000 litros e rede elétrica subterrânea.
* Equipamentos: Inclui 02 tratores, compressores, máquina de solda e ferramentas de manutenção.
4. Complexo Gastronômico e Lazer
* Restaurante completo com 333,65 m2 equipado com 07 geladeiras e freezer de gelo.
* Área de lazer com piscina de 59,55 m2, capela de 41,84 m2 e áreas de churrasqueira.
5. Potencial de Valorização (Upside)
O investidor adquire um negócio com alto potencial de crescimento imediato através de:
* Otimização da ocupação das garagens náuticas e hospedagem.
* Exploração de eventos náuticos e ecoturismo.
* Implementação de projetos para tirolesa, trilhas e acampamentos em contato com a natureza.
* Essas novas atividades permitem um payback significativamente mais rápido que o projetado.
Conclusão Técnico-Financeira
A aquisição deste complexo em Nazaré Paulista representa a compra de um fluxo de caixa sólido por um valor inferior ao custo de avaliação imobiliária média. É um investimento de baixa volatilidade com garantia real imobiliária.
Sumário Técnico de Valuation e Indicadores Financeiros
Faturamento Bruto Mensal (60 por cento de ocupação): R$ 207.000,00
Faturamento Bruto Anual (Run Rate): R$ 2.484.000,00
Lucro Operacional Mensal (EBITDA Operacional): R$ 82.800,00
Margem Operacional: 40 por cento Múltiplo de Valuation: 3x Faturamento Bruto Anual Preço de Venda (Target Price): R$ 7.452.000,00
Avaliação Patrimonial por Área Construída (4.659,40 m2): R$ 13.978.200,00
Avaliação Patrimonial por Área Total (72.615,112 m2): R$ 5.274.960,15
Média Técnica Patrimonial (Asset Valuation): R$ 9.626.580,07
Payback Estimado (Operacional): 8 anos